Press Release / 01 Apr 2013
Sejak didirikan tahun 2005 PT. Sarana Multigriya Finansial (SMF), memfokuskan diri bagi pengembangan perumahan untuk kelas menengah bawah. Dari tahun ke tahun, dana yang disalurkan, baik melalui securitisisasi dan pinjaman pembiayaan kepada perbankan. Hingga akhir tahun, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) ini sudah Rp 8,5 triliun yang sudah disalurkan ke perbankan. Seperti apa penyaluran dana SMF kepada perbankan untuk perumahan? Berapa target SMFtahun ini? Berikut penjelasan Direktur Utama SMF, Raharjo Adisusanto kepada FORUM :
Latar belakang Iahlrnya SMF dan apa tujuan didirikan?
Awal mula pendirian SMF melalui peraturan presiden, jelas sekali peran SMF adalah untuk pembiayaan sekunder perumahan. Hal ini baru di Indonesia. Pembiayaan sekunder perumahan, intinya SMF memfasilitasi peran sekuritisasi. Namun, juga memberikan pinjaman pembiayaan kepada penyalur KPR. Saat ini mayoritas adalah pinjaman bagi perbankan.
Tagihan KPR dari perbankan itu kan jang. ka panjang, sekitar 15-20 tahun. Lantas, bank melempar ke masyarakat untuk diberikan pinjaman KPR. Untuk mempercepat agar tidak menunggu 15-20 tahun uang yang sudah dilempar kembali tadi, itu dilakukan melalui sekuritisasi. Sekuritisasi itu adalah tagihan yang dibeli para investor melalui yang namanya efek beragun aset (EBA) yang kita terbitkan. Sehingga bank langsung kembali mendapatkan duitnya. Duit yang sudah dilempar ke masyarakat tadi, digunakan lagi untuk KPR ke masyarakat. Jadi bisa lebih mempercepat penyaluran KPR dengan uang yang sama. Yang tadinya dari perbankan, tetapi kemudian dijual kepada pasar modal.
Peran SMF adalah memfasilitasi atau sebagai aranger dari pada sekuritisasi. Tujuannya, supaya pertumbuhan KPR ini bertambah secara signifikan dan cepat. Dengan duit yang sama tetapi bisa dipercepat.
Apa maksud pemblayaan perumahan sekunder?
Seperti yang jelaskan tadi, pembiayaan sekunder untuk perumahan itu adalah dilakukan melalui sekuritisasi tadi. Intinya itu. Bahasa sederhana sekuritisasi itu adalah mentransformasikan tagihan KPR. Jadi ada pinjaman dari bank, yang tadinya tidak liquid, karena memang itu menunggu lunas 15-20 tahun. Karena bisa dijual di pasar modal, ada investor beli, bisa diperdagangkan efeknya. Si perbankan jadi mendapat likuiditas kembali. Pembiayaan sekunder itu bisa mempercepat pengembalian modal. Artinya bukan pembiayaan primer. Pembiayaan primer itu adalah pembiayaan yang diberikan perbankan kepada masyarakat. Kalau sekunder itu adalah kami mendukung pembiayaan primer dengan cara tadi kami melakukan sekuritisasi.
Apa manfaat SMF bagl masyarakat?
Manfaatnya jelas bisa dinikmati oleh masyarakat menengah bawah. Dengan sekuritisasi yang kami lakukan, Dana yang diterima oleh perbankan adalah dana menengah panjang, dari pasar modal. Sehingga ketika dilempar kepada masyarakat dalam bentuk KPR, itu dananya juga sudah dalam bentuk menengah panjang. Sehingga perbankan nantinya diharapkan dapat memberikan pinjaman dengan suku bunga yang tetap sampai dengan jatuh tempo. Sekarang kan perbankan tidak berani melakukan itu.
Mereka selalu membuat dengan istilahnya suku bunga mengambang atau yang biasa disebut floating rate, bukan fix rate. Kalaupun perbankan berani, itu fix ratenya hanya setahun. Sehingga hal ini, akan merberatkan masyarakat menengah ke bawah. Apabila ada kenaikan tingkat suku bunga. Karena cicilannya akan berubah dan bertambah. Bagi masyarakat menengah bawah tambahan sedikit cicilan itu akan sangat sensitif dan berpengaruh. Kalau suku bunganya tetap sampai jatuh tempo, cicilannya akan tetap sampai jatuh tempo. Misalnya cicilannya Rp 300 ribu perbulan, ini akan tetap sampai jatuh temponya 15 tahun misalnya.
Peran SMF hanya memfasilitasi permodalan ke perbankan?
Peran kami yang utama adalah memfasilitasi kredit sekuritisasi bagi bank. Dengan tujuan agar volume KPR ini cepat pertumbuhannya. Dengan cara mengalirkan dana dari pasar modal ke sektor perumahan melalui sekuritisasi tadi. Yang kedua adalah supaya bank bisa memberikan suku bunga yang tetap ke konsumen perumahan.
Yang ketiga adalah, SMF boleh menyalurkan pinjaman kepada penyalur KPR. SMF memang tidak langsung ke masyarakat. Kami bisnis to bisnis dengan penyalur KPR. Pinjaman yang kami berikan kepada perbankan penyalur KPR adalah dari pasar modal dengan obligasi yang kami terbitkan yaitu obligasi SMF. Itu kan dananya jangka menengah panjang. Dengan cara memberikan likuiditas kepada perbankan, untuk disalurkan ke masyarakat dalam bentuk KPR. Tetapi yang kita danai adalah selalu menengah panjang. Karena perumahan ini adalah kredit jangka panjang, berarti dananya harus jangka panjang. Supaya matching.
Jadi tugas kami juga adalah mengatasi risiko kesenjangan jatuh tempo. Sehingga perbankan ini terhindar dari risiko liquiditas. Karena selama ini perbankan itu selalu menggunakan dana pihak ketiga untuk KPR.
SeJauh inl dengan kehadiran SMF, bagaimana pertumbuhan perumahan KPR?
Seiring dengan pemberian pinjaman SMF ke perbankan, harapan kami makin banyak perbankan memberikan KPR kepada masyarakat, makin banyak rumah yang terbeli oleh masyarakat. Realisasi jumlah perumahan KPR setelah SMF berdiri itu, pada Tahun 2011 jumlah yang kami biayai 26.871 rumah. Tahun 2012 jumlahnya 42.016 unit rumah. Secara komulatif sejak kami berdiri sejak Tahun 2005 sampai sekarang, kami sudah merealisasikan pembiayaan sebanyak 132.833 unit rumah. Itu tersebar bervariasi di kota-kota besar melalui bank BTN.
Adakah keberpihakan SMF terhadap masyarakat berpenghasllan rendah, misalnya kemudahan dalam membayar uang muka ?
Kemenpera saya kira memiliki program untuk membantu uang muka bagi masyarakat yang tidak mampu. Begitu juga Jamsostek, saya dengar mereka juga menyediakan pinjaman uang muka untuk
karyawan yang tidak mampu. Khusus untuk program KPR bersubsidi, itu tidak dikenakan aturan DP 30%. Yang diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan 3,5 juta maximal.
Permintaan akan rumah semakin tahun semakin meningkat, apa antislpasi SMF?
Memang betul, bicara kesenjangan kebutuhan perumahan untuk masyarakat menengah ke bawah ini akan makin membesar setiap tahun jika tidak diatasi segera. Data terakhir per tahun 2010, statistiknya menujukkan, jumlah kekurangan kebutuhan rumah di Indonesia ada sebanyak 13,6 juta unit rurnah. Mungkin tahun ini sudah mencapai 15 juta kekurangannya. Jumlah ini akan semakin meningkat setiap tahun, mengingat jumlah penduduk yang terus menerus bertambah 1,5% persen pertahun. Sedangkan suplai kita hanya 350-360 ribu unit rumah yang bisa dipenuhi. Sementara permintaan 800 ribu unit rumah pertahun.
Dukungan seperti apa yang dibutuhkan SMF agar program perumahan untuk kelas menengah semakin meningkat?
Tentu kita berharap dukungan dari pihak otoritas perbankan, misalnya BI atau Otoritas Jasa Keuangan yang ada saat ini Soal regulasikan ada di tangan pemerintah dan BI. Kita memang selalu bicara dengan Bank Indonesia, OJK dan Bapepam, kemudian dengan Kemenpera. Saya selalu mengharapkan dukungan dari mereka yang bisa memberikan dukungan.
Apa target SMF tahun 2013 Ini?
Untuk tahun ini kami targetkan aliran dana dari pasar modal ke sektor pembiayaan rumah melalui sekuritisasi dan penyaluran pinjaman mencapai Rp 3,5 triliun. Untuk mendorong perolehan tersebut, perseroan berencana menerbitkan obligasi sekitar Rp 2,33 triliun melalui PUB II tahun ini. Perseroan juga tengah menanti pernyataan efektif untuk tahap pertama PUB II obligasinya sekitar Rp 1,3 triliun. Nilai obligasi Rp 2,33 triliun tersebut merupakan bagian dari rencana penerbitan obligasi PUB II dengan total plafon Rp 5 triliun.
Sumber : Majalah Forum Keadilan